logo advocatenkantoor Kuijken
Neem vrijblijvend contact op:
Bel ons: 040 20 40 500
Mail ons: info@kuijkenadvocaten.nl
Aannemer heeft onderzoeksplicht: check het kadaster!

De Rechtbank Rotterdam heeft op 16 april 2015 een belangwekkende uitspraak gedaan in het kader van de onderzoeksplicht die een aannemer heeft met betrekking tot de (vaststelling van de) eigenaar van het perceel waarop de aannemingsovereenkomst betrekking heeft. De Rechtbank oordeelde dat van een professioneel bouwer mag worden gevergd en worden verwacht dat hij de openbare registers van het Kadaster raadpleegt teneinde vast te stellen of hij de aannemingsovereenkomst heeft gesloten met de eigenaar van het perceel.

Wettelijk kader, feiten en omstandigheden
De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht is de juridisch eigenaar van een kavel bouwgrond. Op een gegeven moment wordt dit perceel verkocht aan een tweetal kopers. Vanwege financieringsproblemen wordt de notariële levering van het perceel echter herhaaldelijk op verzoek van kopers uitgesteld.

In de tussentijd vraagt een van de kopers een omgevingsvergunning aan voor het bouwen van een woning op het perceel. De vraag of de aanvrager eigenaar is van het perceel waarop gebouwd zal gaan worden, is geen toetsingskader bij de omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders verleent daarom de omgevingsvergunning .

Vervolgens sluit deze koper een aannemingsovereenkomst met een aannemingsbedrijf dat zal zorgen voor de bouw van een woning op het desbetreffende perceel. De kopers van het perceel laten een aantal facturaties van de aannemer onbetaald, hetgeen uitmondt in een arbitragezaak. In de arbitragezaak zijn kopers veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 338.998,52. De aannemer wil overgaan tot executie van het vonnis, door over te gaan tot verkoop van de opstal (het deel van het huis dat reeds is gebouwd) en de grond van het perceel. Als reactie hierop spant de gemeente een kort geding aan. De gemeente voert aan dat de aannemer een inbreuk dreigt te maken op haar eigendomsrecht en aldus onrechtmatig jegens de gemeente handelt.

Oordeel voorzieningenrechter
De vraag die volgens de rechter beantwoord dient te worden is of de kopers bevoegd waren de aannemingsovereenkomst aan te gaan, dan wel of de aannemer geen reden had om aan die bevoegdheid te twijfelen. Ten eerste stelt de rechter vast dat het sluiten van een koopovereenkomst alleen, een koper tegenover diens verkoper in beginsel niet bevoegd maakt om (on)voorwaardelijk te beschikken over het gekochte. In beginsel is daarvoor levering van het verkochte vereist. In het onderhavige geschil is de levering echter achterwege gebleven. Dat betekent dat kopers niet bevoegd waren tot het aangaan van de aannemingsovereenkomst.

Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of het aannemingsbedrijf aan de bevoegdheid van kopers had moeten twijfelen. De rechter overweegt dat een schuldeiser in beginsel een onderzoeksplicht heeft naar de bevoegdheid van diens wederpartij, waarbij de aard van de opgedragen werkzaamheden mede van belang is.

De voorzieningenrechter overweegt dat zonder toestemming van de eigenaar een perceel niet mag worden bebouwd. Als professionele bouwer mag de aannemer daarmee bekend worden geacht. De eigendom van een perceel is door een ieder eenvoudig vast te stellen door raadpleging van de openbare registers van het Kadaster. Die raadpleging mag van de aannemer als professioneel bouwer worden gevergd en tevens mag van hem worden verwacht dat in geval daaruit blijkt dat de contractuele wederpartij van de aannemer niet de eigenaar is van het te bebouwen perceel, hij bij de eigenaar navraag doet naar de bevoegdheid van zijn contractuele wederpartij. Nu de aannemer aldus zijn onderzoek plicht heeft verzaakt, kan in beginsel niet worden aangenomen dat hij geen reden had om aan de bevoegdheid van de kopers te twijfelen.

Maakt het dan nog uit of op het bij de omgevingsvergunning behorende aanvraagformulier staat vermeld dat de kopers eigenaar zijn van het perceel? De rechter overweegt dat dit in casu geen rol speelt, aangezien niet is vast komen te staan dat de aannemer kennis heeft genomen van dit formulier. Daarnaast vrijwaart het de aannemer niet van de voormelde onderzoeksplicht, omdat hem als professioneel bouwer bekend dient te zijn dat die vermelding afkomstig is van de aanvrager en hij alleen op basis daarvan er redelijkerwijs niet op mocht vertrouwen dat de kopers ook daadwerkelijk eigenaar van het perceel waren.

Conclusie
Bovenstaande uitspraak maakt duidelijk dat het voor aannemers van groot belang is om altijd onderzoek te doen naar de eigendomssituatie, en vooraf eerst de openbare registers van het kadaster te raadplegen, alvorens over te gaan tot het uitvoeren van werkzaamheden.

X
X

De Rechtbank Rotterdam heeft op 16 april 2015 een belangwekkende uitspraak gedaan in het kader van de onderzoeksplicht die een aannemer heeft met betrekking tot de (vaststelling van de) eigenaar van het perceel waarop de aannemingsovereenkomst betrekking heeft. De Rechtbank oordeelde dat van een professioneel bouwer mag worden gevergd en worden verwacht dat hij de openbare registers van het Kadaster raadpleegt teneinde vast te stellen of hij de aannemingsovereenkomst heeft gesloten met de eigenaar van het perceel.

Wettelijk kader, feiten en omstandigheden
De gemeente Hendrik-Ido-Ambacht is de juridisch eigenaar van een kavel bouwgrond. Op een gegeven moment wordt dit perceel verkocht aan een tweetal kopers. Vanwege financieringsproblemen wordt de notariële levering van het perceel echter herhaaldelijk op verzoek van kopers uitgesteld.

In de tussentijd vraagt een van de kopers een omgevingsvergunning aan voor het bouwen van een woning op het perceel. De vraag of de aanvrager eigenaar is van het perceel waarop gebouwd zal gaan worden, is geen toetsingskader bij de omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders verleent daarom de omgevingsvergunning .

Vervolgens sluit deze koper een aannemingsovereenkomst met een aannemingsbedrijf dat zal zorgen voor de bouw van een woning op het desbetreffende perceel. De kopers van het perceel laten een aantal facturaties van de aannemer onbetaald, hetgeen uitmondt in een arbitragezaak. In de arbitragezaak zijn kopers veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 338.998,52. De aannemer wil overgaan tot executie van het vonnis, door over te gaan tot verkoop van de opstal (het deel van het huis dat reeds is gebouwd) en de grond van het perceel. Als reactie hierop spant de gemeente een kort geding aan. De gemeente voert aan dat de aannemer een inbreuk dreigt te maken op haar eigendomsrecht en aldus onrechtmatig jegens de gemeente handelt.

Oordeel voorzieningenrechter
De vraag die volgens de rechter beantwoord dient te worden is of de kopers bevoegd waren de aannemingsovereenkomst aan te gaan, dan wel of de aannemer geen reden had om aan die bevoegdheid te twijfelen. Ten eerste stelt de rechter vast dat het sluiten van een koopovereenkomst alleen, een koper tegenover diens verkoper in beginsel niet bevoegd maakt om (on)voorwaardelijk te beschikken over het gekochte. In beginsel is daarvoor levering van het verkochte vereist. In het onderhavige geschil is de levering echter achterwege gebleven. Dat betekent dat kopers niet bevoegd waren tot het aangaan van de aannemingsovereenkomst.

Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of het aannemingsbedrijf aan de bevoegdheid van kopers had moeten twijfelen. De rechter overweegt dat een schuldeiser in beginsel een onderzoeksplicht heeft naar de bevoegdheid van diens wederpartij, waarbij de aard van de opgedragen werkzaamheden mede van belang is.

De voorzieningenrechter overweegt dat zonder toestemming van de eigenaar een perceel niet mag worden bebouwd. Als professionele bouwer mag de aannemer daarmee bekend worden geacht. De eigendom van een perceel is door een ieder eenvoudig vast te stellen door raadpleging van de openbare registers van het Kadaster. Die raadpleging mag van de aannemer als professioneel bouwer worden gevergd en tevens mag van hem worden verwacht dat in geval daaruit blijkt dat de contractuele wederpartij van de aannemer niet de eigenaar is van het te bebouwen perceel, hij bij de eigenaar navraag doet naar de bevoegdheid van zijn contractuele wederpartij. Nu de aannemer aldus zijn onderzoek plicht heeft verzaakt, kan in beginsel niet worden aangenomen dat hij geen reden had om aan de bevoegdheid van de kopers te twijfelen.

Maakt het dan nog uit of op het bij de omgevingsvergunning behorende aanvraagformulier staat vermeld dat de kopers eigenaar zijn van het perceel? De rechter overweegt dat dit in casu geen rol speelt, aangezien niet is vast komen te staan dat de aannemer kennis heeft genomen van dit formulier. Daarnaast vrijwaart het de aannemer niet van de voormelde onderzoeksplicht, omdat hem als professioneel bouwer bekend dient te zijn dat die vermelding afkomstig is van de aanvrager en hij alleen op basis daarvan er redelijkerwijs niet op mocht vertrouwen dat de kopers ook daadwerkelijk eigenaar van het perceel waren.

Conclusie
Bovenstaande uitspraak maakt duidelijk dat het voor aannemers van groot belang is om altijd onderzoek te doen naar de eigendomssituatie, en vooraf eerst de openbare registers van het kadaster te raadplegen, alvorens over te gaan tot het uitvoeren van werkzaamheden.

Vrijblijvend telefonisch advies

Voor informatie over deze nieuwsbrief en voor alle juridische vragen kunt u gratis en vrijblijvend bellen elke dag van 15.00 tot 16.00 uur op telefoonnummer 040-2044445 of uw vragen stellen via het contactformulier.